100人浏览 2024-08-04 12:31:03
租房中介服务标准、收费及支付时点
首先，普及一下租房中介服务的规范操作。
1、根据房地产经纪行为规范（房地产经纪人是需要通过职业资格考证才能从事上岗），中介机构（注意，不是中介，是中介机构）应当与租客签订《房屋承租经纪服务合同》。注意，此合同是中介机构（房地产经纪机构）和承租人之间就委托承租房屋有关事项订立的协议，不是租客与房东的租房合同。
2、关于《房屋承租经纪服务合同》，其中有一条是服务完成标准。从法律上讲，基本服务完成的标志是房地产交易合同签订（对租房而言是租客与房东签订了租房合同）。根据《中华人民共和国民法典》第九百六十三条规定，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。房地产经纪服务收费对应房地产交易合同的达成，因此，目前房地产经纪服务费用的支付时点通常为房地产交易合同签订之时。
3、根据《房地产经纪管理办法》第十四条规定：房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。
案例描述：
租客9月底因原来租的房子即将到期，需要新找房源，找了一个线下实体店的房屋中介帮忙找房，中介找了一套月租4300的房子，协商价格后，中介称新房东同意以4000元出租，但需要租客承担全部中介费4000元（原本是租客房东各承担50%）。
因国庆假期租客不在本地，租客希望推迟至10月10日签约，但同意中介在此期间继续将该房子挂出，如果成功租出则另外再找房子，中介称与新房东协商同意，但需要租客一次性支付与月租金相等的定金4000元，租客遂于9月27日向中介支付定金，中介收款后称已将定金全额转交新房东。
10月7日，租客的原房东联系称可以降低房租，希望与租客续约，租客同意后，通知中介不再需要租用新房东的房子，中介回复因租客违约，4000元定金无法退还。租客认为，双方并未签合同，也没有拿到钥匙入住，且租客支付定金后，仍同意中介将房源挂出展示，而中介确实一直将房源对外展示可租状态，因此希望能退还定金。
综上所述，需弄清楚几个问题：
1、你是否与中介机构（不是中介）签订服务合同。
2、中介是否具有从业职业资格证书。
3、中介是以个人名义还是以中介机构名义承接业务。
4、中介是否将定金全额转交新房东。
从问题描述看，所谓“4000元”定义含糊不清。
前面描述“中介称新房东同意以4000元出租，但需要租客承担全部中介费4000元（原本是租客房东各承担50%）”，从此处看“4000元”是指中介服务费用。
后面又描述“中介称与新房东协商同意，但需要租客一次性支付与月租金相等的定金4000元，租客遂于9月27日向中介支付定金，中介收款后称已将定金全额转交新房东。”从此处看“4000元”是指租房定金。
两段描述都有“中介称与新房东怎么……”，即中介在撮合双方达成一致，付出了劳动。
接下来分开讲解。
如果是前述的“4000元是中介服务费用”，那你需弄清楚4000元是中介本人还是中介交给中介机构了。
如果是后述的“4000元是租房定金”，那你需要弄清楚4000是全额转交新房东（推测大概率是中介私自收取了）。如果中介以“4000元定金”名义私自收取，那是不合规定的，中介服务的报酬只有“佣金”，没有“定金”一说。
如果房东收取了4000元定金，从你9月27日支付定金且房源仍挂牌待租看，此行为对新房东而言实质是双保险“在既有准租客的情况下继续招租”，此行为并不对房东造成任何损失。因为此处的定金并不具有排他性，那房东收取你的定金不返还可认为不当得利。
分析了这么多，笔者意在普及下租房过程中中介服务的标准、费用、支付时点等房地产行为规范问题。这些内容一般租客均不会涉及，中介服务人员也不会随意“曝光”。
其实，抛开问题分解的冷面，更应当从实际出发，客观理性的认识。不管中介的身份如何或操作是否规范，毕竟他付出了必要的劳动，他有权获取必要的支出费用。根据《民法典》第九百六十四条：中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。
请善待中介，执业规范（行规）不允许他们在撮合达成前收取费用，他们辛辛苦苦为租客带看十几套房子都有可能分文不得。他为租客带看、撮合、达成交易，背后包含了他N次的没有达成交易的付出。社会中有部分不友善的中介坑骗，深深刺痛了租客的心，大家对他们要揭露、曝光。但是，请不要以此仇恨所有的中介，社会分工必有其合理性，连民法典都有专门条款涉及中介，那更是证明中介在社会生活的重要意义。
