696人浏览 2024-05-29 13:13:24
一、会计处理
（一）一般规定
1.企业缴纳的房产税应通过"税金及附加"科目核算。
2.企业按规定计算应缴纳的房产税，会计处理如下:
借:税金及附加
贷:应交税费﹣﹣应交房产税
3.缴纳房产税时，会计处理如下:
借:应交税费﹣﹣应交房产税
贷:银行存款
（二）投资性房地产特殊规定
1.投资性房地产应缴纳的房产税属于与经营活动相关的税费，也在"税金及附加"科目核算。
2.投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
3.投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
4.下列各项不属于投资性房地产：(1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
(2）作为存货的房地产。与投资性房地产有关的活动属于企业为完成其经营目标所从事的与经常性活动相关的其他经营活动，形成的租金收入或转让增值收益一般确认为企业的其他业务收入。
（三）具体案例说明
1.案例
某餐饮服务公司自有房屋10栋，其中8栋用于经营餐饮，房产原值960万元；2栋房屋作为投资性房地产，出租给乙公司作经营用房，不含税年租金收入55万元。已知当地省级政府规定房产计税余值的扣除比例为30%，计算该公司当年应缴纳的房产税并进行账务处理（不考虑增值税、印花税等其他税费）。
2.解析
房产税的计税依据及税率有两种：自用及出典的，以房产原值一次减除10%~30％后的余值作为计税依据，税率为1.2%；出租的，以房产的租金收入作为计税依据，税率为12%。
3.税款计算
（1）自用房产年应纳税额：
960x(1-30%)x1.2%=8.064（万元）
（2）出租房产年应纳税额：
55x12%=6.6（万元）
4.自用房产会计处理
（1）每季度计提房产税时：8.064÷4=2.016（万元）
借：税金及附加20160
贷：应交税费﹣﹣应交房产税20160
（2）每季度缴纳房产税时：
借：应交税费﹣﹣应交房产税20160
贷：银行存款20160
5.投资性房地产会计处理
（1）每季度计提投资性房地产房产税时：6.6÷4=1.65（万元）
借：税金及附加16500
贷：应交税费﹣﹣应交房产税16500
（2）每季度缴纳房产税时：
借：应交税费﹣﹣应交房产税16500
贷：银行存款16500
二、实务解析
（一）实务1
1.企业情况
某企业拥有房产原值1000万元，当年7月1日将其中的30％用于对外投资，不承担经营风险，投资期限3年，当年取得固定利润分红21万元；当年9月1日将其中10％按市场价格租给本企业职工居住，每月取得租金收入6.3万元，其余房产自用。已知当地省级政府规定的房产计税余值扣除比例为20%，计算该企业当年应缴纳的房产税。（该企业出租不动产适用简易计税方法）
2.业务解析
（1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待，如果投资者只收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，由房产投入方按租金收入计算缴纳房产税。
（2）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。
（3）房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
3.税款计算
（1）自用房产应缴纳房产税合计：5.76+1.44+0.64=7.84（万元）
其余房产应缴纳房产税:
=1000 x (1-30%-10%) x (1-20%)x1.2%=5.76(万元)
对外投资部分投资前应缴纳房产税:
=1000x30% x (1-20%)x1.2%x6÷12=1.44(万元)
租给本企业职工部分租赁前应缴纳房产税:
=1000x10%x(1—20%)x1.2%x8÷12=0.64（万元）
（2）对外投资收取固定利润房产应缴纳房产税：
21÷(1+5%)x12%=2.4（万元）
（3）出租给职工房产应缴纳房产税：6.3÷(1+5%)x4x4%=0.96（万元）
该企业当年应缴纳房产税：7.84+2.4+0.96=11.20（万元）
（二）实务2
1.纳税人情况
赵某有三处房产，两处自有，一处是承典的。一处自有原值50万元的房产供自己和家人居住；一处自有经营用房（一直用于自己开超市）原值80万元，于当年7月1日出租给王某开饭店，按市场价每月取得租金收入3360元；最后一处房产是李某上年12月出典给赵某的，赵某支付典价30万元，该房产原值40万元。已知当地省级政府规定的房产计税余值扣除比例为30%，计算赵某当年应缴纳的房产税。
2.纳税解析
（1）个人所有房屋用于居住的，免税。
（2）产权出典的，由承典人缴税。
（3）对于经营自用和出典的，按计税余值征收。
（4）对于出租的，按租金收入计税。
（5）对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。
（6）对个人出租非住宅房屋，按12％的税率计征房产税。
（7）房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
3.税款计算
（1）经营用房自用应缴纳房产税：80x10000x(1—30%)x1.2%x6÷12
=3360（元）
（2）经营用房出租应缴纳房产税：3360+(1+5%)x6x12%=2304（元）
（3）承典房产应缴纳房产税：40x10000x(1-30%)x1.2%=3360（元）
（4）赵某当年应缴纳房产税：3360+2304+3360=9024（元）
（三）实务3
1.企业情况
某企业有两处地下建筑物，一处为独立的地下建筑，作为地下商场使用，原价300万元；另一处为本企业办公楼的地下室，作仓库使用，原价200万元。该企业所在省规定房产税依照房产原值减除30％后的余值计算缴纳，工业用途地下建筑房产以原价的50％作为应税房产原值，商业和其他用途地下建筑房产以原价的80％作为应税房产原值。计算该企业地下建筑物当年应缴纳的房产税。
2.纳税解析
（1）在房产税征税范围内具备房屋功能、完全建在地面以下的地下建筑自用的，工业用途房产，以房屋原价的50%~60％作为应税房产原值。
（2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70%~80％作为应税房产原值。
（3）而对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
3.税款计算
（1）独立的地下建筑（地下商场）应缴纳房产税：
300x10000x80% x (1-30%)x1.2%
=20160(元)
（2）与地上房屋相连的地下建筑（地下仓库）应缴纳房产税：
200x10000 x (1-30%)x1.2%
=16800（元）
（3）该企业当年应缴纳房产税：20160+16800=36960（元）
（四）实务4
1.纳税人情况
某市一公司上年末建造完工一栋办公楼，房产建筑面积为1500平方米，建筑成本105万元，不包括土地价值。该办公楼用地为本年新征，使用年限为50年，总面积3125平方米，单价为每平方米150元。该宗地容积率为0.48，当地省级政府规定计算房产余值的扣除比例为30%，计算该公司当年应缴纳的房产税。
2.纳税解析
（1）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
（2）宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
3.税款计算
（1）计入房产原值的土地价值：150x1500x2÷10000=45（万元）
（2）计税房产原值：105+45=150（万元）
（3）该公司当年应缴纳房产税：150x(1-30%)x1.2%=1.26（万元）
